המדריכים האחרונים שלנו

פינוי בינוי שלב אחרי שלב

עובד באתר בנייה

ישראל היא מדינה מתפתחת, וקצב גידול האוכלוסייה הגבוה מחייב פתרונות מגורים חדשים. אחד מן הפתרונות לקצב גידול האוכלוסייה, המאפשר שימוש במשאבי קרקע קיימים מצד אחד, ושיפור פני השכונה או העיר מן הצד האחר, הוא פינוי בינוי, הכולל הריסה של בניינים ישנים ושימוש בשטח הקיים לטובת בניית בניין חדש.

מהו פינוי בינוי?

פינוי בינוי הוא כינוי לפרויקט הכולל הריסה של הבניין הישן ובנייה של בניין חדש במקומו. בד"כ, פינוי בינוי מתייחס להריסה ובניה של בניין בודד לעומת התחדשות עירונית, המתייחסת להריסה ובנייה מחדש של מתחם, או שטח גדול יחסית, לעומת בניין בודד. עם זאת, פינוי בינוי של בניין בודד, לעיתים יכול לכלול הוספת שטחים ירוקים ושירותים שונים בסביבת הבניין. פינוי בינוי או התחדשות עירונית, הם פרויקטים המתרחשים במרבית המקרים בבניינים וותיקים מאד, כדוגמת בנייני רכבת או מתחמי מגורים בני כמה עשרות שנים, שבהם התשתיות כבר רעועות.

עובד באתר בנייה

מהם השלבים העיקריים בפינוי בינוי?

התארגנות הדיירים – לעיתים, פינוי בינוי הוא תהליך הנעשה ביוזמת יזם הפונה אל הדיירים בבניין מסוים, אולם לעיתים מדובר בהתארגנות של הדיירים עצמם המעוניינים בפרויקט. כך או כך, השלב הראשון הוא התארגנות הדיירים לטובת ההחלטה על היזם והקבלן, וכמו כן גם על העו"ד המייצג מול היזם והקבלן. שלב זה כולל בין היתר, בדיקת ההיתכנות של הפרויקט בבניין.

  • עצם ההחלטה על היזם והקבלן וההתקשרות עמם, הוא תהליך בעל שלבים בפני עצמו, עם זאת מפאת קוצר הזמן נדלג על שלבים אלה. עם זאת, נציין כי מעבר לתנאים עצמם הנוגעים לדיירים, בהסכם צריך להיות כתוב במפורש גם שלבי התהליך עצמו.

הגשת התוכנית לוועדה הרלוונטית – לאחר גיבוש התוכנית, יש להגיש את התב"ע (תכנית בניין עיר) לוועדה המקומית בעירייה או ברשות. לאחר מכן, התוכנית מוגשת לוועדה המחוזית לתכנון ובניה.

הוצאת היתר בניה – היתר הבניה הוא ההיתר המאפשר את קיומה של התוכנית בפועל. במידה שהתוכנית תתקבל בוועדות, ניתן לפעול לטובת קבלת היתר בניה לפינוי בינוי.

ביצוע הפרויקט וסיומו – לאחר כל השלבים הללו, ניתן להתחיל לפנות את הדיירים לדיור זמני לטובת הריסת הבניין ובניית הבניין החדש. עם סיום הפרויקט, הדיירים יעברו חזרה לבניין החדש והמשופר, וכמובן לדירות החדשות. תנאי מעבר הדיירים נקבע בהסכם שגובש בתחילה.

דוגמאות לפרויקטים פינוי בינוי

לחברת תדהר בונה בימים אלה מספר פרויקטים של פינוי בינוי

פינוי בינוי באור עקיבא: מדובר על פרויקט משותף של חברת תדהר וחברת NSA התחדשות ובנייה. במסגרת התוכנית (הנמצאת בשלבי תכנון מתקדמים) אמורים להיות מפונים 335 דירות בשכונת שז"ר באור עקיבא, לטובת שכונה חדשה שתוקם הכוללת בניינים חדשים, מרכז קניות, מקומות בילוי, מוסדות חינוך ועוד.

פינוי בינוי בבת ים: באחת השכונות הוותיקות של בת ים, עתיד להתקיים פרויקט פינוי בינוי הכולל הריסת בתי רכבת ישנים ברחוב כצנלסון, ובמקומם יוקמו 2 בנייני מגורים, 2 מגדלים ובניין מרקמי. הבניינים החדשים יכללו כ-650 יחידות דיור חדשות. הפרויקט נמצא כרגע בשלבי התכנון. ישנם  עוד פרויקטים בבת ים הנמצאים גם כן בשלבים שונים בתהליך.